En la 12va edición de The Legal Industry Reviews Colombia, Alexandra Castro, politóloga y abogada especialista en Gestión Pública e Instituciones Administrativas, reflexiona sobre los retos que trae la llegada de la vivienda institucional en renta para Colombia.
La vivienda institucional en renta o multifamily es una de las tendencias que está marcando el negocio inmobiliario en el mundo. Nuestro país, luego de diversos análisis, comienza a consolidarse como uno de los mercados regionales más importantes en este segmento, detrás de Chile y México.
La vivienda institucional en renta conlleva la estructuración, financiación, diseño, construcción y comercialización de un edificio para ser arrendado, es decir que, no se vende ninguna de las unidades de vivienda, las cuales se mantienen en cabeza de un único propietario, serán objeto de arrendamiento y el edificio será operado por un profesional.
De esta manera, se profesionaliza o institucionaliza el arrendamiento de vivienda urbana al adicionar al objeto no solo la tenencia de la unidad de vivienda, sino su mantenimiento, las reparaciones y la prestación de otros servicios que generan un mejor espacio para el arrendatario, tales como: lavandería, coworking, gimnasio, áreas para mascotas, espacios para almacenamiento, servicios de bicicletas, entre otros. Además, en algunos casos se promueve el sentido de comunidad entre los arrendatarios.
Este mercado es hoy casi inexistente en nuestro país, pero se posiciona como una alternativa.
Colombia es un país de arrendatarios en aumento (más del 35% de las personas vive en arriendo según la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz y la Encuesta de Calidad de Vida del Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE, 2020), con déficit de vivienda cualitativo y cuantitativo (23,5% y 7,5% respectivamente según el DANE, 2021), altas tasas de interés para la compra de vivienda (los intereses para créditos de vivienda oscilaron entre 7,5% y 18,15% en junio de 2022, según La República) y con aumentos en los precios de vivienda nueva a ritmo acelerado, lo que dificulta la adquisición de vivienda propia a ciertos segmentos de la población.
Es así como pareciera que están dadas las condiciones para el desarrollo de este modelo de negocio inmobiliario en Colombia y la coyuntura económica lo fortalece al ser considerado un producto confiable en los ciclos económicos bajos. Sin embargo, los retos que enfrenta la vivienda institucional en renta en este momento en Colombia son diversos.
Por una parte, la profesionalización de actores para este nuevo segmento. La vivienda institucional en renta exige el entendimiento y análisis del arrendatario y su forma de vida por parte del estructurador, aspectos tales como, la conformación de familias menos numerosas o en algunos casos hogares unipersonales, que en la toma de decisiones de alquiler de vivienda prevalezcan aspectos como las facilidades en movilidad y se valoren elementos como la ubicación y la conectividad, exigen estudios de mercado profundos. La constitución de operadores expertos en este segmento o la migración de los dedicados a otros segmentos, es otro de los ejemplos.
De otro lado, la apertura a nuevas fuentes y esquemas de financiación y de estructuración de la deuda. El esquema tradicional de venta de vivienda está previsto para ciclos cortos frente a los de 10 – 15 años de la vivienda institucional en renta y para condiciones diferentes.
Por otra parte, se requieren ajustes al marco regulatorio, porque el contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia es un contrato típico. La Ley 820 de 2003 que contiene el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, establece limitaciones al incremento del canon y protecciones a favor del arrendatario para la terminación del contrato por parte del arrendador y la restitución del inmueble, entre otros.
Esta Ley también dispone los requisitos que deben cumplir las personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de inmuebles y las facultades de inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos, lo que pondrá a prueba la eficiencia e interpretación de las estas normas por parte de las autoridades competentes en la materia frente a un esquema que apenas se empieza a desarrollar en Colombia.
Finalmente, la política pública que tiene como fin garantizar la vivienda digna, deberá implementar incentivos para acelerar la inversión y financiación de este segmento.
Bienvenido el multifamily y sus retos al mercado inmobiliario colombiano.
Alexandra Castro es socio fundadora de Urbano Legal, actualmente, presta sus servicios de asesoría legal a diversas empresas. Es abogada y politóloga de la Universidad Externado de Colombia y especialista en Gestión Pública e Instituciones Administrativas de la Universidad de los Andes. Magíster en Real Estate Development del Instituto de Empresa en Madrid, España. Se ha desempeñado como asesora de asuntos relacionados con asesorías y litigios en materia de derecho urbanístico e inmobiliario, contratación civil, comercial y estatal.